Gestión
Contratos de arrendamiento
Negociar no sólo el monto total sino también la modalidad de pago
Fuente: internet

El éxito de un negocio de siembra en campos alquilados depende de varios factores: clima y mercados favorables, buenas decisiones técnicas y buenas decisiones económicas. 

Las correctas decisiones técnicas intervienen a la hora de elegir el lote y determinar el manejo de los cultivos. En lo económico, en cambio, es fundamental evaluar con cuidado el arrendamiento que se pagará, que debe dejar un margen de ganancia una vez descontados todos los costos. 

Pero en la negociación del alquiler no todo pasa por el monto pactado. También las condiciones de pago tienen su parte a la hora de calcular la ganancia. Alquileres en dólares, quintales de soja o porcentaje tienen distintos resultados y niveles de riesgo. Pagos al contado o en cuotas también modifican la relación resultado-riesgo.

Dólares, quintales o porcentaje 

Un alquiler se puede pactar en dólares o en quintales de soja equivalentes. Por ejemplo, un alquiler de 10 quintales de soja a pagar en mayo 2015 equivaldría, hoy, a 290 US$/ha. Parecería lo mismo pactar 10 qq de soja o 290 US$/ha, pero no lo es: el precio de la soja, para cualquier posición futura, no es del todo cierto. Por lo tanto, mientras 290 US$/ha son un monto conocido, 10 quintales de soja no lo son, salvo que se tome alguna cobertura de precios para esas toneladas. Cuanto más lejanos en el tiempo sean los pagos del alquiler, más incierto será el monto.

La conveniencia de pagar en quintales es en principio la posibilidad de compartir el riesgo precio con el dueño del campo. Sin embargo, eso ocurre sólo si esos quintales se pagan en cosecha o cerca de ella, pero no en pagos adelantados. La evidencia indica que el precio de la soja de una cosecha no tiene correlación con el de la siguiente. Por lo tanto, con un pago adelantado podrían pagarse quintales caros y luego cosechar la producción a precios bajos, o viceversa. Esto, en cambio de reducir el riesgo, lo podría amplificar. 

Donde sí se compartirá el riesgo, tanto de precio como de rinde, será en un contrato a porcentaje. Sin embargo, el hecho de compartir el riesgo tiene precio: pagar un porcentaje relativamente alto para que sea aceptado por el dueño del campo. En general, el dueño de campo no aceptará un porcentaje que, con un rinde y un precio esperado a cosecha, dé un monto igual a un alquiler equivalente en dólares. 

Pago de contado o cuotas 

Cuando el arrendamiento se pacta en dólares fijos, el pago en cuotas no modifica el resultado esperado en US$/ha, aunque sí afectará el cálculo de rentabilidad. A mayor plazo, mayor rentabilidad del negocio, ya que el capital quedará inmovilizado por menos tiempo.

En cambio, cuando el arrendamiento se pacta en quintales de grano, el pago en cuotas puede modificar el resultado en US$/ha ya que el precio de esos quintales puede ir fluctuando a lo largo de la campaña. Al igual que en el pago en dólares fijos, la rentabilidad aumentará a medida que se negocien pagos más cercanos a la cosecha. 

Para ver algunas de estas diferencias analicemos el ejemplo de la figura 1. En ella se muestra la dispersión del resultado (margen neto en US$/ha, antes de impuestos) de un cultivo de soja con rinde esperado de 35 qq/ha bajo tres modalidades de arrendamiento. Estos mismos resultados se resumen en el cuadro 1.

Figura 1: Probabilidad acumulada del margen neto (US$/ha) de soja (rinde esperado: 35 qq/ha, precio esperado: 300 US$/ton) bajo tres modalidades de arrendamiento (a- 360 US$/ha; b- 12 quintales de soja/ha; y c- aparcería al 45%). Resultados obtenidos con simulación Monte Carlo

Cuadro 1: Resultados (US$/ha) de soja bajo tres modalidades de arrendamiento (rinde esperado: 35 qq/ha, precio esperado: 300 US$/ton).

Desvío: desvío estándar de los resultados. A mayor desvío, mayor variabilidad. Prob <0: probabilidad de perder dinero. Percentiles 1 y 99: pueden considerarse aproximaciones del mínimo y máximo resultado posible. Valores entre paréntesis son negativos.

Se consideró un precio de la soja mayo 2015 de 300 US$/ton, con el cual los arrendamientos en dólares y quintales son teóricamente equivalentes. Ambos alquileres se pagan en tres cuotas del 33,3% a lo largo de la campaña, pagándose la última en cosecha. Por supuesto, como en todos los análisis de este tipo, el objetivo es ir más allá de resultados específicos (éstos dependen de una serie de supuestos que son únicos para cada negocio) y observar, en cambio, el posicionamiento relativo de cada alternativa con respecto a las demás. 

Los resultados con el arrendamiento en dólares y en quintales de soja son muy parecidos, aunque no idénticos (cuadro 1 y figura 1). La diferencia en el resultado medio (cuadro 1) se debe a variaciones de precio del grano de soja en los distintos momentos de pago. Dependiendo de la evolución de los mercados, esta diferencia puede ser grande o chica, y jugar a favor o en contra. Es decir que no habrá que generalizar que un alquiler en quintales siempre tendrá un resultado menor a un alquiler equivalente en dólares. 

El negocio que sí se diferencia de los demás es el alquiler a porcentaje: el resultado medio es menor (53 US$/ha; poco más de la mitad del resultado alquilando en dólares) pero el desvío también se reduce a la mitad. Esto lo transforma en un negocio magro pero mucho más “seguro”. Si bien la probabilidad de perder dinero es casi la misma, la máxima pérdida posible es la mitad (y la máxima ganancia posible también). La menor variabilidad de la aparcería se aprecia en la figura 1 a través de una curva más empinada. 

En la figura 2 y el cuadro 2 se resumen los resultados de términos de tasa interna de retorno bajo tres modalidades de arrendamiento: a) 360 US$/ha de contado al iniciar la campaña, b) 360 US$/ha en tres cuotas del 33,3% a lo largo de la campaña y c) aparcería al 45% (las últimas dos opciones son las mismas que en la figura 1)

Figura 2: Probabilidad acumulada de la tasa interna de retorno de soja bajo tres modalidades de arrendamiento. Mismos supuestos de la figura 1. 

Cuadro 2: Resumen de la tasa interna de retorno de soja bajo tres modalidades de arrendamiento. Mismos supuestos del cuadro 1.

Lo que se puede ver en la figura 2 y el cuadro 2 es que, la tasa interna de retorno del arrendamiento en dólares y a porcentaje arroja resultados muy parecidos, y la diferencia surge al adelantar todo el arrendamiento en la opción de contado. En este caso, la tasa disminuye del 33 al 21% (aunque también se reduce su variabilidad). Esto es lo que hace que en el caso de pagos adelantados sería razonable, desde el punto de vista económico, una reducción en el monto del arrendamiento. 

A modo de conclusión 

A la hora de negociar un alquiler, no sólo debería centrarse la atención en el monto total sino también en la modalidad de pago. 

Las posibilidades de compartir parte del riesgo del negocio con el dueño del campo aumentan al pasar del arrendamiento en dólares al arrendamiento en quintales (si el grano que se usa como moneda está correlacionado con el que se produce y si algunos pagos están cercanos a cosecha), y de éste al porcentaje. 

El arrendamiento a porcentaje reduce la máxima pérdida potencial y define un negocio más estable, que puede ser preferible para quien tenga un perfil menos arriesgado. También permite ampliar la escala porque se inmoviliza menos capital, pero a costa de un menor resultado por hectárea. 

Los pagos adelantados reducen la tasa interna de retorno y desde el punto de vista económico se justifican si permiten reducir el monto del alquiler. 

Si se tiene en cuenta que cualquier combinación de estas tres opciones “puras” de alquiler es posible (un monto fijo en dólares o quintales, más un porcentaje, fijo o que se gatille a partir de un determinado rendimiento, etc.) es fácil ver que a la negociación del modo de pago del arrendamiento habría que prestarle la atención que se merece. Recordemos siempre que sólo a partir de arrendamientos bien negociados lote a lote se podrá construir un buen resultado para la empresa en su conjunto.

Envie sus comentarios
daniel
21/07/16
buenas tardes,queria consultar por arrendamiento para girasol y soja,son 90 hectareas de loma en la zona de general madariaga,viene de rastrojo de maiz
miguel
20/07/16
Buen dia quisiera saber una idea de precio para alquilar 70 has. en Duggan , partido de San Antonio de Areco es para siembra de soja, trigo, maiz, el campo se encuentra a 2 kms. de la ruta 8.
Leandro
01/07/16
Buenas Tarde quisiera averiguar por el arrendamiento de 50 hs zona tandil, agricola con buena productvidad. es solo para tenes un valor de referencia y que vigencia suelen tener los contratos de arrendamiento y como se pacta los pagos si mensualmente o anticipo y al final de ciclo, etc.

saludos y gracias
Elizabeth
01/07/16
hola, me podria indicar a cuantos qq/ha se alquila un campo de 100 hs en entre rios?
gracias
Laura
24/06/16
Soy del partido de 9 de julio pcia. de bs. as., el contratista me pregunta cuanto le cobraria para alquilarme 48ha. para maiz. ¿Cuanto deberia cobrar por ha??. Ayudenme por favo!!.Muchisimas gracias
Rosario
23/06/16
Buen día, me podría orientar cuanto sería el precio del alquiler de 1200 ha, todas agrícolas, en zona Lincoln, provincia de Buenos Aires?
Saludos
Rosario
Santiago
21/06/16
Hola Buen dia. Quisiera saber en cuantos quintales se podria esta alquilando un campo mixto en la zona del sur de cordoba Italo. Unas 950 hs agricolas y unas 540 ha ganaderas.

Gracias
jorge luis angel
18/06/16
se puede pactar arriendo por kilos de soja
Hugo
15/06/16
buen dia me podrian informar en cuantos quintales de soja se puede alquilar para esta campaña 2016/2017, un campo (el cual dio buenos rindes en maiz y soja), ubicado en la parte sur-este de Nogoya.Gracias.-
Maria
03/06/16
estimados

precisaria saber en cuantos qq de soja / año se arrienda un campo de 270 has/ zona aledaña a Pergamino ? muchisimas gracias, aguardo pronta respuesta. atte
Hugo
01/06/16
Hola buen día. Estoy tratando de arrendar u campo mixto en zona núcleo de la pcia. de Bs.As. Son 20 has agrícolas buenas en loma, 27 ganaderas media loma para alfalfar y 29 bajo pastura natural. La pregunta es a cuántos kg/ha/año se está alquilando en promedio para la zona? Gracias, Hugo
Eduardo
31/05/16
hola a todos, las preguntas son muy interesantes pero para que sean instructivas es necesario conocer las respuestas que se reciben por la mismas. Alguno puede explicar si existen las respuestas y dónde se pueden leer?
Muchas gracias
Berni
29/05/16
Estoy por arrendar unas has. fijamos el monto en qq de soja, el pago se efectuara en 12 cuotas iguales y mensuales pagaderas desde junio 2016 hasta mayo 2017 para la fijacion del precio se toma el promedio de las ultimas 5 cotizaciones de cada mes anterior al pago, posicion soja rosario MAYO 2017 del mercado a termino de BS. As. ; es lo correcto??o siendo pagos mensuales es conveniente tomar el precio disponible del mes de pago??. Muchas gracias
CARLOS SANCHEZ
26/05/16
Hola buenos dias, estoy por arrendar 29 Has. de campo a valor Quintal por Ha. de soja a partir de 1 de Junio
me pueden ayudar informandome aproximado cuanto debo pagar por el sellado del contrato.
Tambien si tengo otra forma de arrendarlo que me resulte rentable.

Agradezco su informacion muchas Gracias
Saludos Cordiales
Susana
19/05/16
Buenas noches, necesito informarme sobre valor para alquilar campo zona Núcleo, ha variado monto en impuestos por lo que agradecería su opinion. saludo atte
Claudio
16/05/16
Buenos días me podrían informar como se están alquilando los campos en zona centro del chaco para realizar soja, maíz, girasol... Gracias
fabio
06/05/16
me podrias decir en cuantos qq de soja puedo alquilar un campo en el centro del pais en la zona de BUCHARDO Cba es buena calidad la ultima cosecha dio de promedio 4900 kg por hectarea
alicia
28/04/16
buenas tardes .... podran informarme en precios estan los alquileres en el partido de trenque lauquen a valor soja.... kg de novillo y en producion lechera.... atte
Vicente M. Cané
21/04/16
Hola, necesito con urgencia saber como es la cuenta para transformar pesos en qq. y /en dólares, por ejemplo 3.000.- pesos por ha. cuantos qq. y /o dólares son. Podrian aclararme esta incógnita que me desvela ? Gracias.-
Alicia
06/04/16
Tengo un campo sobre ruta 95 entre Presidencia Roque Saenz Peña y Tres Isletas (Chaco). Quisiera saber cuanto se puede pedir de alquiler por 237 has que ya tienen 10 años de siembra directa.
Norberto Costa
16/02/16
quisiera saber cuanto se debe cobrar el arrendamiento de 8 has pegadas a general villegas para realizar forrajes,ya que por no poder usar fumigantes no se puede sembrar soja
Natalia Borio
27/08/15
Necesito con urgencia se me informe cuantos quintales de soja por hectarea deben pagarme por 310 ha ubicadas 11 km Achiras departamento Rio Cuarto, ya que mi arrendatario quiere reformular el contrato de arrendamiento y pagarme 2 qq por ha. es asi? cuanto se cobra en esa zona
Natalia Borio
27/08/15
hola tengo un campo en zona de Estacion Achiras cordoba, con buena condicion agricola,con un rinde de alrededor de 25qq por ha., me pueden decir cual es el precio promedio en quintales por hectarea que se esta pagando en esa zona
laura apel
15/07/15
Tengo que atender 250 hectáreas en un muy buen campo de la papa. Me ofrecen 6 quntales por hectárea. Cómo me conviene hacer la operación?.
Gracias. Laura
Alicia
13/07/15
Hola, Tengo un campo en la zona de Saenz Peña, Chaco, con muy buena condición agrícola, y tengo que renovar el contrato, me podrían informar que se está pagando en la zona, en fijo o a porcentaje?
diana
07/07/15
Hola, me podría informar cúanto sería razonable pactar un arrendamiento para fina, en la zona de Balcarce.Gracias,
Juana
26/06/15
El tema de los dueños de los campos no se contempla, lamentablemente, cada vez nos quieren pagar menos y los impuestos son mas. quiero saber cuanto esta un alquiler en la zona oeste de la provincia de buenos aires, un lote que rindio la pasada cosecha 4750 kilos o sea buen campo aunque los caminos son malos, y cuanto se habla de porcentaje, para quien es el 45% eso no lo entiendo.
Gracias
Roberto.
17/05/15
Bueno, yo alquilo mi campo, solo es válido informarse desde el punto de vista del que lo explota? Los dueños de los inmuebles soportamos los crecientes impuestos inmobiliarios, los impuestos de la afip en monotributos, bienes personales, ganancias, rentas provinciales, el desgaste enorme del campo en pérdidas de nutrientes, abandono de alambrados y aguadas , además de la caída del valor patrimonial cuando el negocio del grano se contrae. Somos un factor importante en el negocio, es el capital mas importante aportado, sin él nada es viable, a pesar de que se nos acusa malintensionadamente en rentistas estériles que encarecemos la cadena de valor. Lo nuestro es el resultado de ahorro e inversión de un proceso anterior, si nos soslayan se sequiran formando grandes concentraciones de terratenientes, y latifundios futuros. A la fecha, los colonos nos ofrecen la mitad de lo del año pasado, y pagadero a fin de siclo todo junto, solo la inflación ya nos hará desaparecer.
6466009524
24/04/15
Está usted en necesidad de un contrato hoy? si el contacto a través de sí consilidatecontruction@gmail.com
claudia
24/04/15
hola cuanto vale en la zona deLas Breñas chaco.unalquiler a precio dolar la hectarea
Teresa
09/03/15
Hola tengo que hacer un contrato de arrendamiento donde se va a pactar 8 quintales por ha. (tengo 20 Has. ) pagaderos en cuatro cuotas trimestrales. Cuanto me correspondería en total'. Se puede abonar en dólares? a que valor??. gracias.